搞产业，不建房，未来这里将无房可卖？！

这是海南的第二篇稿子，刚从海南回来需要喘息几天，毕竟晒得我肤色都分层了。

跑了一圈海南东线海景房，不得不感慨，海南的海景确实是全国唯一一个让人震撼的海，全国唯一的热带岛屿城市，全年长夏无冬，绝佳避寒胜地。

但很多人对海南有误解，简单把海南当成养老旅居地产来看待，这是完全没有读懂海南的价值。

上篇文章我曾经说过，海南的价值有核心2点：

1、海南自贸港的经济和政治价值，这是海南整体发展再往上走的超重磅政策。

2、海南独有的北纬18°的热点分界线，超美海景和温暖气候，这点全国稀缺。

2个都是长线价值，且都是明显的确定性价值，可惜读得懂的人不多。

先说自贸港价值，近期横琴升级为横琴粤澳合作区，很多人开始把横琴和海南作对比。

海南是全岛进行自贸港建设，面积是3.5万平方公里，和同是自贸港的香港和新加坡1000平方公里相比，幅度直接增加35倍。

横琴更不用说，只有106.46平方公里，和海南完全不是一个级别。

规模上不是一个级别，产生的经济效益自然不同.

再者，两者政治意义也不一样，横琴粤澳合作区是面向澳门，服务澳门，但海南不是，是立足海南，辐射东南亚乃至全世界。

给到海南的利好政策力度更空前，人才个人所得税最高15%和鼓励类企业实施15%企业所得税，双15%所得税，能吸引大批企业和人才聚集海南。

从2020年6月出台《海南自由贸易港建设总体方案》，到2021年7月，海南新增市场主体47万户，其中新增企业近21.5万户，2021年前7月份新增市场主体23.34万户，其中企业9.27万户，同比增长43.47%。

而人才引进方面，2020年6月到2021年5月，海南引进人才11万余人。

短短1年时间，人才和企业增量都在迸发，足以可见政策的吸引力度。

从自贸港建设的方案出台，到现在，海南建设到底到哪一步了？

从我们这次的实地考察来看，海口的江东新区建设速度已经在加快，我们看到多个银行、金融总部项目已经在建设动工，土地基本已经修整，接下来就是大力开发建设就好了。

有人疑问：海南能撑得起这样的开发力度吗？

确实，海南经济底子比较薄，但开发本身就需要时间，而且改革开放后，唯一不能低估的就是政策的决心，深圳就是最好的例子。

而这一次，政策青睐的是海南。

海南已经明确要在2023年初步完成封关的条件，到2025年进行封关运作。

在这样的时间节点之前，海南一定会加快开发和建设力度，有国家政策的全力扶持，发展还需要担心？

只不过，企业在增加，人口在增加，居住需求就在增加。

可在海南确定要发展自贸港之前，海南为了控制房地产热，已经执行全域限购，而且海南还多次实行了“两个暂停”政策：

一个是暂停批地。另一个是对有地的房地产开发商暂停批件。

海南省前省委书记刘赐贵曾说过：海南不能成为房地产的加工厂，更不能外面想要多少就建设多少。

事实上这几年海南的居住用地供应就非常紧缺，在住宅用地在经营性用地中的占比，从2015年的54%下降到2019年的19%。

居住用地卖得越来越少，就意味着现在海南的房子变得越来越稀缺。

江东新区在售的住宅只有2个，价格已经去到3万 ，而之后住宅用地大概率也不会再批复。

而且海南已经不允许报建100㎡以下的小户型，全省住宅库存量骤减，住宅越来越稀缺，小户型也越来越稀缺。

随着海南自贸港的推进，未来更多高精尖企业和人才会来海南就业和生活，这就会给海南房产带来更多的确定性。

自贸港给了海南腾飞的可能，前2年，北雄安南海南的双核局面正在形成，甚至有人明确，这将是世界级的策略。

2023年将至，2025年渐行渐近，海南的崛起已在眼前。

这是第一点。

但说句实话，哪怕抛开海南自贸港的因素，海南本身的气候和环境就足够受人关注。

海南温暖的气候就意味着海南的市场从来不是海南人的市场，而是面向国内富裕家庭的一个绝佳养老宜居市场。

很多去海南买房的，都是岛外富裕家庭，来海南买房也都是二次置业，是作为养生、度假、享受高品质生活的场所。

这也是为什么本地人觉得房价很高，但别人依然趋之若鹜进场的原因。

评判海南的价值，你绝对不能以本地的收入和经济水平去衡量海南楼市的价值，这样会有失偏颇。

这次我们的第二站考察，是考察海南东线的价值，作为广东人，其实还是看过一些海的，但生活在中部的小狮，真的就迷失在海洋里面。

海南的海，真的太美了，越接近北纬18°，海水越蓝越清澈，目之所及一片蓝色，看到海，哇字的感叹，我都说腻了。（随便一拍，都是屏对于很少看到大海的北方人来说，这是海吗？这是刚需！

海景资源的溢价很难用简单的经济逻辑去衡量，海景标价，本来就是因人而异的，很难用量化的价值去衡量，但只要你爽了，开心了，这房买得就值得。

想象一下，早晨你睡到自然醒，拉开窗帘，第一眼看到的就是宽阔无敌的海平面，心情顿时舒畅的时候，你脑中其实就一个字：值。

心情的愉悦有时候是无价的，这也是我看了海南海景的最大感受。

每年的10月中旬，是北方集中供暖的日子，这意味着北方的冬天开始了，北方冬天雾霾严重，也非常寒冷，有钱有条件的基本都往环境好、气候温暖的地方去了，而海南就是他们的不二之选。

出于大家对美好生活环境的追求，以后这种需求只会越来越多。

海南东线的房产价值在于气候、温度以及独有的环境，自然资源的稀缺，这是无法替代的优势。

这次去海南考察，我遇到了从辽宁退休来海南养老的张大哥夫妇，也遇到了40岁出头来海南生活的山西大哥，大哥说本来腿上长了疣子，在老家一直不见好，甚至手术切除之后，隔断时间又继续长，说是真菌感染，结果到海南之后反而消下去不再长了。

或许对于在南方居住的人来说，觉得气候也好海也好，不算清奇，但对于很多北方生活的而言，海南真的太好了。

常年夏天，生态、绿化环境也好，还有无敌海景。

这也就是海南对于全国高产阶级的意义，我常说海南的房子就好像是一个奢侈品，有钱的人总会想买上一套，哪怕是一年度假住上几个月，也是值得的。

很多人觉得，喜欢海南的环境，可以租不一定要买啊。

去租酒店，这是消费行为，但买房是投资行为，投资是可以产生收益的，甚至一种身份的象征。

我们在东线考察看到不少“豪车”停放，一年只开个冬季，其他时间都在等灰尘覆盖，但对于多数高产而言也值得。

有些高产阶级，仅是一年来海南度假几次，海边冲个浪、在自己的别墅开个party、打打高尔夫、陪家人孩子玩玩水上项目，放松放松心情，会因为这样买一栋别墅，相比一二线城市的房子，这里1-2万的价格，对于他们来说确实还是便宜。

所以海南的房子和本地刚需的市场不同，海南的市场更加广阔。

在海南东线，是论“海”卖房，越靠近北纬18°，海景越值钱。

三亚海棠湾、陵水的清水湾海景是美得最纯粹的，价格自然也是最贵的，看海和不看海的价差很大，海棠湾基本也没有新房在卖，二手房普遍5万 ，而陵水的标杆项目，望海3.5万，不望海2万多也有的挑。

万宁的日月湾、石梅湾、神州半岛的海也不错，但再往上比如琼海、文昌的海景就不是主打项目了。

在以海论钱的东线，具体怎么选，就真的得看你的资金匹配哪里的海了。

客观一点说，对海特别钟情的，一定是越往南海景越美，价格也是越往南越贵，依次是文昌、琼海、万宁、陵水、三亚。

毕竟在海南，大部分板块都能看海，只是品质不同，价位不同。

如果你就是冲着海去买房，那就不同资金预算对应不同的海景。

如果你纯粹是为了海南宜居的气候，那海南还有可以选择的板块。

比如澄迈、兴隆、琼海都是不错的养老板块。

这次海南全岛升级自贸港，这是全域的利好，一个既有全国稀缺的自然资源环境，又有全国性的政策利好的省份，全国应该找不出第二个了。

海南自由贸易港11个重点园区

海南的价值，如果单纯论海南现在的GDP，比较狭隘。

海南自贸港的崛起，不仅是出于经济需要，更是出于政治需要，经济全球化以及当前国际经贸格局深度变革异动之下，建设海南自贸港，是一条必然发展的道路。

所以海南的价值，是看未来。

现在海南已经明确不再大搞房地产，这意味着现有的房子将越发稀缺，而东线越是能望海且位置越好的房子，也不再是简单地消费品，对于一部分高产而言，这将是等同于收藏品的存在。

现在东线沿海200米范围内不允许再搞建设，并且不允许报建100平米以下的房子，望海的海景房卖一套少一套。

持有一套北纬18℃的优质海景房，叠加全域的自贸港利好，这是一个非常抗打的王牌。

退有海南独一无二的自然资源，进有海南自贸港的发展利好。

持有海南的房产，就是一张享受城市发展红利的门票，这张门票开始印刷越来越少了，物以稀为贵的时代，以后票价高涨再正常不过。

这次海南考察，除了海景特别“香”之外，免税店也非常香。

自从海南免税额提高到10万之后，很多人从去香港购物转为去海南购物，以后海南不仅是全国人民的养老旅游圣地，更是消费圣地，这也是促进海南消费、就业，经济发展的一大利好。

之前有人说过，去内地赚钱，去海南消费。

以后自贸港起来之后，还会升级到去海南工作。

海南的发展，已经在一副绝美的海景背景中，拉开序幕。