年底开发商“以价换量”刚需现

　  从11月开始，为冲击全年业绩，各大房企和在售项目纷纷开启优惠促销模式。不仅新开项目往往会以低于预期的价格开出，连旧盘加推的新一期价格，也有不少惊喜。甚至一些“网红盘”，身段也开始柔软起来。在这种情况下，也有改善型买家，觉得预期价格可能会比较高的新房价格有松动，动了换房改善居住条件的心思。

　　11月一手住宅网签成交9268套

　　网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示，2021年11月广州一手住宅网签成交9268套，同比来看成绩一般，同比2020年11月的13339套减少4071套，下降30.52%。但从环比看，年底“以价换量”成功吸引了买家入市，在10月出现年内次低的7160套后， 11月广州一手住宅成交环比涨3成逼近万套。在这两个月，广州新房新批供应也在增加，连续4个月超万宗，加上10月下旬开始席卷广州的“优惠促销”潮，年底房企的以价换量成功吸引买家入市，

　　在11月的成交分布中，增城以2256套夺得网签量第一，黄埔、番禺也都在1000套以上，荔湾区同比大增达到776套，而网签最少的海珠区只有73套。

　　多重因素推动成交回暖

　　广州中原研究发展部分析认为，近期成交量有所提升和放款速度方面加快也有关系。对买家而言，近期放贷速度略微比二、三季度“松动”，审批时间有所缩短，亦带动了买家的购置需求。也有分析认为，不少在10月份国庆节假期有不错销售业绩的大盘，网签时间多集中在11月，也是导致11月份整体网签量有较明显提升的原因。

　　克而瑞分析师表示，11月广州成交有所回暖主要得益于以下几方面的推动。一、开发商推货力度加大，11月新增一手住宅供应10898套，是今年供应第四高的月份；二、市场以价换量，11月监测到的全市37次开盘加推，有12批次都是价格下调，占到了1/3的比例，而且下调幅度普遍可以达到10%左右。二手楼市的业主也结束了之前的僵持，让出了砍价的空间；第三，房贷放款加快，利于需求释放，基本上半个月以内就可以出同贷书，两个月之内就可以放款；第四，网红盘集中签约，11月份，荔湾的金域曦府、黄埔的星汇城都有几百套的网签。

　　增城供货多 黄埔性价比高

　　从12月推货区域结构看，“东大仓”增城仍占大头，不少项目单盘供应在200至700套之间，在竞争较大的情况下，新项目如何“突围”吸引买家成交是对房企的考验。而黄埔、番禺和南沙则是近期供应的第二梯队。临近年底，黄埔富颐华庭、越秀滨江·星航TOD，萝岗越秀·星樾山畔TOD等项目，也纷纷以务实的价格在年底入市，受到“刚需”和“刚改”买家的青睐。

　　而从其余区域来看，除海珠、花都、增城三区成交持续回落以外，其他9区成交套数均呈回升态势，环比增幅超过100%的有荔湾、番禺两区。根据网易房产的监控统计，荔湾11月成交的776宗，主要是因为于国庆节前夕开盘的大盘万科金域曦府成交的近千套陆续进入网签阶段，11月单盘占荔湾区的68%。番禺11月成交1541宗，同比增加了11.51%，除亚运城、汽车小镇两个“刚需”热销项目外，越秀·星汇文玺、保利悦公馆、越秀·和樾府等区内中高价位项目同样备受买家青睐。值得关注的是，11月竞争激烈的黄埔楼市，多盘有比较明显的优惠促销，促使该区11月共成交1710宗，环比有增。但也由于黄埔11月成交势头较好，在一定程度上抢了增城的“风头”，增城虽依然有2256套网签，但同比出现18%的下降。

　　广州中原研究发展部认为，目前黄埔楼市整体性价比较高，因此增城单纯靠打价格战跟黄埔抢客的意义不大，未来或有待基建、产业发展利好带动，才能刺激更多买家关注。

　　近半年成交放缓 库存周期再升

　　广州中原研究发展部统计显示，截至11月末，全市库存量1109.9万平方米，去化周期14个月，创2020年二季度以来新高。

　　克而瑞的统计则显示，在今年1-11月的一手住宅成交中，已经有四区网签量破万套，分别是增城区的2.5万套、黄埔区的1.4万套，南沙区的1.3万套以及番禺区的1万套。另外，白云区和海珠区今年1-11月同比涨幅颇为明显，分别达到65.59%和37.86%。这主要是因为这两个区今年以来新盘供应有较明显增加。

　　【后市展望】

　　抢客大战将延续

　　各区全新大盘值得留意

　　据悉，12月开发商将保持较高推货力度，因此从供应角度而言，广州将保持较充足货量，尤其位于较受买家青睐的热区优质板块的项目均有望在12月入市，如临近广钢的广摩地块项目保利越秀·天启，海珠南洲板块中海观澔府，黄埔万科城市之光、保利罗兰国际等。此外，如万科金域曦府、亚运城、中央城、保利翔龙天汇等项目亦有加推计划，由此可见，开发商“抢客大战”还将持续。